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マンション管理セミナー「自信がつく初めての理事（�V）」　　　平１９．６．３０ 多摩市役所３０１・３０２会議室
２７組合　計３７名　参加
講演の後、３グループに分かれて相談交流会を開催。 話し合われた項目は、以下のとおりです。 【グループ１】（○印が現状報告。■が意見交換） ○大規模修繕で、候補となる施工会社の評価項目について 　管理会社に不満（融通が利かない） ○棟別修繕積立金の値上げを検討中 ○棟別修繕積立金で棟毎の差が大きく苦慮。しかし値上げは避けて通れないので、早めに実施したい ○区分所有法や規約について、もっと説明して欲しかった ○近く２回目の大規模修繕を予定。修繕積立金を値上げしたい。規約改正の懇談会を発足させた 　一人住まいが増えており、社会福祉協議会の協力を得て「ふれあいサロン」立ち上げ準備中 　個人情報は、希望者のみに記入して貰うことになる ○規約改正委員会を立ち上げようとしたが、なり手がいない 　区分所有法、標準管理規約について聞きたかった ○修繕積立金が無くなって困っている。資金手当や規約改正が今後の課題 ○駐車場用地購入のために、管理組合法人となっている 　修繕積立金が棟別の区分経理になっていない。区分経理や会計基準について知りたかった 　役員数を減らすことや、誰が理事になっても円滑な組合運営ができる仕組み作りを検討する ■同一団地でも築年数や住棟の構成（フラット、タウンハウス、陸屋根、勾配屋根など）、配管の材質などが異なり、近隣団地で比較できる数字が必要になっている ■３回目の大規模修繕や、そのための長期修繕計画、費用は未体験ゾーン。そのためにも、近隣団地同士の事例が参考になる ■組合員の高齢化による年金生活者増加も踏まえた修繕積立金の値上げ限度額とは ■配管類の更新、屋根の葺き替えなどで費用が急増すると思われる築３０〜４０年の資金計画をどう進めるか ■専有部分の工事をどう進めるか（管理組合が主導するのがよいか、その場合の費用負担方法） 【グループ２】（○がテーマ、□がそれに関する意見） ○管理会社問題 □自分達がしっかりしないと管理会社が動かない □修繕が必要なとき、管理会社は全く手助けしてくれなかった □管理会社は管理組合の強弱で動きに差が出る傾向がある □返事は丁寧だが、実際には何もしない □担当者が代わって、もっと悪くなった □管理会社を変更すれば解決ではなく、管理組合がしっかりすることが基本 □管理費について、契約内容と実施状況を調べて不備を指摘し、値下げさせた □管理会社に経理の間違いがあり、組合員に経理の専門家が居り、詳細を調べて判明した □不要不急の小修繕を提案して来ることもあるので、要注意 ○名簿の作成について（個人情報との関係） □同意を得て作成する □緊急時の必要性を説明して同意を得る努力が必要 □項目、管理方法などルールを決める必要 ○管理費滞納問題 □管理費滞納対策は、最終的には管理組合が主体で解決する必要がある □管理会社の協力は得られる筈（電話・文書・訪問） □少額訴訟制度について知っておくことが必要 □文書を何度も出して督促した結果解決した ○修繕積立金の運用 □住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」が良い □途中で解約しない前提であれば、国債も良い ○地域自治会との関係 □本来は、管理組合と自治会は別であるが、管理組合が自治会活動を行うことを決めてもよい 【グループ３】（○印が現状報告。■が意見交換） ○理事選出に関して高齢化対応をどうするか 　外部委託、負担金を払って交代か。年齢だけで（できないと）決めてよいのか ○屋外空間を快適に保ち続けたい ○漏水、電気容量（最大３０Ａ）増が課題。５階建だがエレベータがない ○修繕周期の妥当性について。電気容量不足（現在４０Ａ）、後付エレベータ、ＩＴ化が課題 ○組合が自治会の役割も果たしている。賃貸の人も自治会の役目は果たして貰っている 　ＩＴ化、住戸用火災報知器、地上デジタル対応が課題 　地デジは当面（配線などまで交換せず）アンテナを取り付けるだけとするか検討中 ○規約改正が課題 ○住棟のタイプが多い。勾配屋根、エレベータがない 　２回目の大規模修繕は終了した 　高齢化により理事のなり手がないことが課題 ■高齢化について ・役員にはなってもらうことを基本とする。高齢でも人により身体状況には差がある ・外部の知識を入れることもよい ・管理会社を上手く活用する ・定数を増やす ・任期２年、半数改選方式で対応する ・事務長を決める ・理事の要件を緩めた（厳しくしたらなり手がないと批判された） ・自主管理しているが困っていない ■屋外環境 ・築２０年目辺りから緑公害が課題となる ・排水管に根が入り込んだり、桜が住棟の近くにあったり、ボランティアでは対応できないほど成長 ・高低木は造園業者に委託している ・芝生は住民が刈っているが、メンテナンスの知識がない ・下の階の人と、上の階の人との意見が異なるが、下の階の意見を優先して切った。小さい内に切るべきであった ■排水管 ・ステンレス管や、樹脂管に交換するのも一考に値する。ステンレスはパッキン交換を配慮する必要 ・道連れで専有部分の浴室ユニットなどを壊す必要が発生することがある 　入居後１５年程度で、配管関係の材質、ルート、痛み具合を共用・専有含めて調査しておくとよい ■エレベータ後付 ・設置費用、ランニング費用の負担。隣の住棟の賛成が得られるか、駐車場や緑が減らないかなど、分譲での実施は課題が多い。住み替えるのも現実的だが、そのためには受け皿となる住宅が必要 ・賃貸住宅での事例はあるが、試験的なものであり、莫大な費用をかけている ■その他 ・ペット、理事の手当、積立金の運用、耐震などが話題となった
開会			多摩市　八巻住宅課長挨拶
事例から学ぶ管理の知恵 多摩マンション管理士会　常光　奎吾			会計管連の規約改正の視点 多摩マンション管理士会　植田　芳雄
			アンケート結果
「マン索ねっと」について説明
マン索ねっと事務局　石渡様