CM方式について
参考資料に戻る
 大規模修繕工事を実施する際、設計監理方式に併せてCM方式の採用を検討してもよいと思われる。
(CMとは「コンストラクション・マネジメント」の略で、発注者主導により施工業者を選定する手法)

CM方式を採用すると以下が期待できる
1.品質を落とさず工事費を削減
2.透明な業者選定(理事会が管理組合に対して説明責任を果たすことが可能)

但し、管理組合の負担が若干増え、CM作業のため3ヶ月程度の時間を要す。

CM方式を実施した感想

・委託費が業務量の多寡ではなく、(どれだけ下がったかという)成功報酬となっているが、業務量に対応した定額委託費とするべきではないか。
・受注した総合請負会社には一定の経費が必要。(無理な競争をさせないために)経費率は要チェック。
・管理組合が(まん索ネットなどにより)直接多数の業者を集めることができれば、もっと管理組合が主体的に進められるのではないか。
・管理組合に負荷がかかるが、工事費の逓減には効果があると思われる。
設計監理方式にCM方式を併用した場合の概念図
CMで工事費が削減できる理由 (下図と共にシーアイピー社のプレゼン資料より転載)

 下請けの重層構造を排除し、元請と下請(実際に施工する業者)とを直結させることにより、工事費を削減する。元請には施工の監理責任を持たせ、施工不良(瑕疵)は元請責任となる
CMの具体的な進め方
・設計を行い内訳明細書を作成する(大規模修繕工事の進め方参照)
・元請(総合請負会社)と、専門工事会社を多数公募
・公募した社に内訳明細書と工事仕様書を渡し、見積書の提出を受ける
 (このことにより工事費を工事項目毎に横並びで比較できる)

・元請(総合請負会社)の予定した下請を、別途募集した専門工事会社と差し替える
 上図と下図のPDFファイル
 CM方式には課題もあります。細かい説明については、多摩マンション管理士会にお問い合わせ下さい
参考資料に戻る 先頭に戻る