| 大規模修繕工事の進め方 | ||||||||||||||||||
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| 結論 大規模修繕工事の進め方には代表的な３方式があるが、「設計監理方式」とするべきである。 理由 先ず代表的な３方式について説明し、次にその理由を述べます。 代表的な３方式については、マンション管理の知識（財団法人マンション管理センター編著 平成14年版）より転載。 |
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| 大規模修繕の基本的な進め方は次のようである。 これらのすべてを管理組合の内部でこなすことは無理なので、外部の専門家の協力を得て行うのが一般的である。
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| １）設計監理方式 | ||||||||||||||||||
| Ａの後、設計事務所などのコンサルタントを選び、そのコンサルタントにＢからＧまでの、専門的、技術的、実務的な部分を委託し、Ｈ（工事）の段階では工事監理を委託する方式である。 設計と施工（会社）が分離しているので、施工会社の選定を同一基準で適正に行うことができ、工事の厳正なチェックも期待できるので、管理組合にとっては安心して進められる方式である。 |
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| ２）責任施工方式 | ||||||||||||||||||
| Ａの後、信頼のおける施工会社数社に呼びかけ、ＢからＥまでを依頼し（ほとんどの場合無償）、そのうちから１社を選んで、そこにＨ（工事）も請け負わせる方式である。最初から１社に決めて行う場合もあるが、価格競争がないので、特殊なケースに限られるようである。施工会社がそのマンションの管理業者のこともある。 いずれにしろ、専門的な第三者によるチェックがないので、結果的には割高になったり、安易な工事に終わることがある。 |
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| ３）管理業者主導方式 | ||||||||||||||||||
| 管理組合が弱体な場合、管理組合に企画立案力や執行力が欠けているため、管理業者が管理組合の意向を受け、大規模修繕工事の準備や実施を主導的に行って行く方式である。決定は管理組合が行うが、そのお膳立ては管理業者が行う方式ともいえる。 管理組合の手間は省けるが、第三者チェックが入らないので、責任施工方式と同様な問題点がありうる。 |
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| 補足説明 | ||||||||||||||||||
| 工事発注に当たっては、設計監理方式により発注者が設計事務所などに依頼して仕様と数量を明確にし、それを複数の施工会社に提示して、施工会社は単価を入れることにより見積総額を出すことが必要です。 責任施工方式で、施工会社が設計や見積りを無料で行うということは、その作業費は工事費に含まれているということであり、受注が期待できる施工会社しか真面目に作業をしないことになります。また、仕様や内訳の詳細を示さず、「一式幾ら」で見積額が表示され、透明性を欠くことになります。 管理業者主導方式では、それに加えて管理会社の経費も上乗せされることから、手間はかからないが、不透明で高い工事費になる可能性が高いことになります。 |
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設計監理方式による仕様書の例 |
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設計監理方式による内訳書の例（単価は施工会社が入れる） 注：数量・単価共 仮の値  |
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